El fin del "location": El 70% de tus clientes se muda de comuna

Durante décadas, el mantra de cualquier inmobiliaria era inamovible: "Location, Location, Location". Se asumía que la cercanía al centro, al trabajo y al metro era el factor supremo para comprar y que la gente tendía a hacerlo en el mismo barrio donde arrendaba o creció.

Sin embargo, los datos de 2025 hicieron estallar esa creencia.

Según nuestro último reporte de Perfil del Comprador, estamos experimentando un cambio de paradigma masivo: el 70% de los compradores de departamentos en la Región Metropolitana decide cambiar de comuna al momento de invertir. Esto revela que ya no estamos frente a un cliente que busca continuidad, sino ante uno que busca activamente un "escape".

¿Qué está impulsando este éxodo y cómo deben reaccionar las inmobiliarias y desarrolladores?

El nacimiento del "Nómada Calculado"

Si miramos la data cruda, podemos ver flujos migratorios que hace diez años hubieran parecido ilógicos. El comprador actual no se mueve por azar; es un "nómada calculado".

Este arquetipo realiza una nueva ecuación matemática en la que la conectividad (anteriormente, reina absoluta) se sacrifica deliberadamente en favor de la seguridad y el entorno. El caso más emblemático es la migración desde Santiago Centro hacia comunas como Buin o Macul.

El cliente está diciendo: "Estoy dispuesto a viajar 40 minutos más todos los días, si eso me garantiza que mis hijos jueguen en un entorno que percibo como seguro".

Cruzando la data: ¿Por qué se van de sus comunas?

Para entender la psicología detrás de esta decisión, cruzamos los datos transaccionales con el Índice de Calidad de Vida Urbana (ICVU) 2024 y los estudios de percepción de inseguridad de la CChC.

El ICVU nos muestra que las brechas en "Condiciones Socioculturales" y "Ambiente de Negocios" son determinantes. Muchas comunas céntricas, aunque altas en conectividad, han caído en indicadores de espacio público y seguridad.

Aquí entra en juego el estudio "Mejores barrios, menor percepción de inseguridad". La data demuestra que la decisión de compra es profundamente emocional y reactiva al entorno físico:

• Percepción > Realidad: Aunque las estadísticas delictivas varíen, el deterioro del espacio público (iluminación, rayados, basura) dispara la percepción de inseguridad.
• El valor del "Refugio": El comprador del 2025 huye de entornos visualmente agresivos. Al moverse a la periferia o a comunas emergentes, busca barrios que, aunque menos conectados, ofrecen un diseño urbano más limpio y ordenado, lo que se traduce psicológicamente en paz mental.

Conclusión: Vender paz, no solo metros

El "Location, location, location" murió tal como lo conocíamos y fue reemplazado por "Seguridad, entorno y precio".

Entender que el 70% de tu demanda potencial viene de afuera de la comuna donde construyes cambia radicalmente tu estrategia de marketing digital y tu segmentación. Tu próximo cliente no es el vecino de la cuadra. Es alguien que está desesperado por salir de su situación actual y busca en tu proyecto no solo un techo, sino una nueva calidad de vida.