Durante décadas, el mantra de cualquier inmobiliaria era inamovible: "Location, Location, Location". Se asumía que la cercanía al centro, al trabajo y al metro era el factor supremo para comprar y que la gente tendía a hacerlo en el mismo barrio donde arrendaba o creció.
Sin embargo, los datos de 2025 hicieron estallar esa creencia.
Según nuestro último reporte de Perfil del Comprador, estamos experimentando un cambio de paradigma masivo: el 70% de los compradores de departamentos en la Región Metropolitana decide cambiar de comuna al momento de invertir. Esto revela que ya no estamos frente a un cliente que busca continuidad, sino ante uno que busca activamente un "escape".
¿Qué está impulsando este éxodo y cómo deben reaccionar las inmobiliarias y desarrolladores?
Si miramos la data cruda, podemos ver flujos migratorios que hace diez años hubieran parecido ilógicos. El comprador actual no se mueve por azar; es un "nómada calculado".
Este arquetipo realiza una nueva ecuación matemática en la que la conectividad (anteriormente, reina absoluta) se sacrifica deliberadamente en favor de la seguridad y el entorno. El caso más emblemático es la migración desde Santiago Centro hacia comunas como Buin o Macul.
El cliente está diciendo: "Estoy dispuesto a viajar 40 minutos más todos los días, si eso me garantiza que mis hijos jueguen en un entorno que percibo como seguro".
Para entender la psicología detrás de esta decisión, cruzamos los datos transaccionales con el Índice de Calidad de Vida Urbana (ICVU) 2024 y los estudios de percepción de inseguridad de la CChC.
El ICVU nos muestra que las brechas en "Condiciones Socioculturales" y "Ambiente de Negocios" son determinantes. Muchas comunas céntricas, aunque altas en conectividad, han caído en indicadores de espacio público y seguridad.
Aquí entra en juego el estudio "Mejores barrios, menor percepción de inseguridad". La data demuestra que la decisión de compra es profundamente emocional y reactiva al entorno físico:
El "Location, location, location" murió tal como lo conocíamos y fue reemplazado por "Seguridad, entorno y precio".
Entender que el 70% de tu demanda potencial viene de afuera de la comuna donde construyes cambia radicalmente tu estrategia de marketing digital y tu segmentación. Tu próximo cliente no es el vecino de la cuadra. Es alguien que está desesperado por salir de su situación actual y busca en tu proyecto no solo un techo, sino una nueva calidad de vida.