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PRENSA | Valor de la vivienda, tipo de inmueble y lugar donde se ubica: así es el camino para financiar la compra de un bien raíz

Adquirir una vivienda es un compromiso a largo plazo y por lo mismo, es fundamental tener en consideración algunos de los aspectos antes de decidir dónde, cómo y qué comprar.

Mientras el país continúa dando señales de recuperación económica, la tasa de los créditos hipotecarios se ha elevado considerablemente en los últimos meses. Si bien a principio de año se registraron bajas importantes, alcanzando en marzo un promedio de 2,31 según registros del Banco Central, éstas se mantuvieron en torno a cifras similares a las que habían antes del estallido social, hito que marcó una caída importante en las tasas, que la llevó a cifras cercanas al 1,5 en octubre y noviembre del 2019, para recuperarse al alza hasta abril del 2020 (donde alcanzó cifras cercanas al 2,9). Durante este 2021, la tasa ha registrado alzas constantes, para situarse en un promedio del 3,15% durante la última semana de agosto.

Juan Pablo Salas, cofundador de Hipotecario Fácil, plantea que “la tasa no es lo único en lo que hay que fijarse. Un crédito hipotecario involucra otra serie de factores que, al final, se traducirán en una cuota mensual a pagar y esa cuota es la que hay que considerar”, agregando que “es importante mantener los pies en la tierra y fijarse en que el dividendo a pagar no sea superior al 25% de tus ingresos, por lo tanto, antes de vitrinear, establecer cuánto es lo que podré solventar para invertir, y buscar proyectos en torno a esos valores, es decir, si mi sueldo es de $1.000.000, es recomendable  pensar en un dividendo de aproximadamente $250.000”.

“Contar con un buen pie antes de comprar; al cotizar, revisar en detalle los seguros asociados al crédito, pues están los obligatorios y en ocasiones hay otros voluntarios. Pedir que se explique en detalle la cobertura de cada uno de ellos, ya que esos tres factores (pie, tasa y seguros) son los que definirán el monto final a pagar por el crédito” explica Salas.

¿Qué tipo de inmuebles son los de mejor venta?

PlanOK, compañía tecnológica que ofrece soluciones de transformación digital a empresas del rubro inmobiliario, reunió información de cotizaciones y ventas registradas durante los 6 primeros meses de este 2021 en el Gran Santiago, registrando la tendencia de compra de los clientes tanto en tipo de departamentos como en precios.

Los datos del reporte se basaron en información obtenida de 233 proyectos a cargo de 63 inmobiliarias del Gran Santiago y permiten establecer comparaciones con lo ocurrido en la industria durante el mismo período durante el 2019 y el 2020.

En el documento se aprecia que el tipo de inmueble más demandado es el de 1 dormitorio y 1 baño (1D1B), con una velocidad de venta mensual de 1,7 unidades cuyo valor promedio es de 3.295 UF, es decir alrededor de $99 millones (dependiendo de la comuna donde se ubique el proyecto), seguido por los de 2 dormitorios y 2 baños (2D2B) con una velocidad de venta de 0,79 unidades mensual y un valor promedio de 4.339 UF, es decir poco más de $130 millones. En ambos casos, también llama la atención que en el perfil del comprador destacan aquellos de entre 18 y 39 años para este tipo de inmuebles.

Al respecto, Juan Ignacio Troncoso, gerente comercial de PlanOK afirma que “es interesante como la tipología de 1 Dormitorio y 1 Baño se corona como el modelo más vendido, respondiendo a múltiples usos e intereses: pequeños inversionistas que compran para arrendar, primera vivienda para personas individuales jóvenes, primera vivienda para parejas que están comenzando y departamentos para adultos solos. La clave es encontrar en un mismo producto usos tan diferenciados. Por otro lado, este es un indicador llamativo, ya que si consideramos que los departamentos más pequeños y atractivos para inversión se han vendido más, podemos pensar que hay más personas jóvenes utilizando las herramientas del mercado para buscar estos productos y generar un ingreso futuro”, explica.

La postventa

Además de fijarse en el estilo de inmueble y el lugar donde se va a comprar, un aspecto importante a considerar es el servicio de postventa. “La compra de una vivienda es una decisión fundamental, y es importante conocer de qué manera se maneja todo lo relacionado con problemas o inconvenientes que puedan surgir post compra, para asegurar un servicio de calidad y expedito”, advierte el gerente comercial de PlanOK.

Tanto Salas como Troncoso coinciden en que invertir en bienes raíces siempre es buena opción. “El teletrabajo ha permitido que las personas miren comunas más alejadas del centro para comprar, pero las comunas céntricas siempre serán una buena opción para invertir. Antes de elegir el dónde comprar, es importante considerar el uso que le voy dar al inmueble, y de acuerdo a eso, cotizar proyectos que se ajusten a eso”, afirma el gerente de PlanOK, mientras que desde Hipotecario Fácil complementan que “los lugares céntricos de la región metropolitana están cada vez más caros, porque hay pocos paños para proyectos, los planos reguladores son más estrictos y eso valoriza las propiedades”.

¿Tasa mixta o tasa fija?

Una vez determinado el monto de la vivienda a la cual puedo acceder, el tipo de inmueble y el lugar donde buscar, comienza la búsqueda del financiamiento. Si bien es cierto bancos e instituciones financieras cuentan con simulaciones, es importante cotizar pues entre la simulación y la cotización real pueda haber algunas diferencias.

Además, es importante considerar el tipo de tasa con el que se negociará el crédito, que puede ser fija, es decir, la tasa pactada es la que se mantendrá durante todo el período de pago; una variable, que fluctuará de acuerdo a lo que vaya dictando la economía y que, por ende, puede ir al alza o a la baja; o una tasa mixta, instrumento que permite fijar una tasa al principio y luego de x cantidad de años pasar a variable.

“La ventaja de esta última es que, luego de terminado ese período de tasa fija, si la entidad financiera con la que se pactó el crédito sube mucho la tasa de interés, es posible buscar otras alternativas en el mercado y renegociar, ya sea con la entidad de origen o migrar a otra institución que ofrezca mejores condiciones”, asegura Juan Pablo Salas, agregando que, “un crédito hipotecario es un compromiso a largo plazo y, claro, en 20 años es posible que el comprador se encuentre con períodos de alza en las tasas de interés, pero también habrá momentos de bajas que puedan ser beneficiosos”.

La política de prepago es otro de los puntos a tener en consideración a la hora de buscar financiamiento para adquirir un inmueble. “Al cotizar un crédito hipotecario, también es importante fijarse que el instrumento que nos ofrezcan contemple políticas de pago a contra capital y no contra cuotas. Es decir, que al adelantar pagos, ese adelanto sirva para disminuir la deuda final y no sólo a rebajar la cantidad de cuotas”, afirma Salas.

Informarse y asesorarse bien sobre el instrumento a contratar resulta tan importante como elegir bien el lugar donde se invertirá y el tipo de inmueble que se ajusta a las necesidades del cliente.

Publicado en: El Mostrador.

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oknews marzo 2021 opinión carola

OPINIÓN: Propuestas para recuperar el empleo femenino

Señora Directora: Las huellas que la pandemia está dejando en el mercado laboral en cuanto al empleo femenino, son complejas. Según datos del INE, en el punto más crítico de la pandemia se perdieron 899 mil puestos ocupados por mujeres. Y a la fecha sólo se han recobrado 395 mil.

Como un sello cultural atávico, en Chile las crisis de distinto tipo hacen que la mujer regrese a la casa, para asumir el cuidado del hogar y los hijos. Pero según el titular del Banco Central, Mario Marcel, la velocidad y forma en que las mujeres se reincorporen al mercado laboral determinará la recuperación de la economía.

Es hora de establecer medidas de alcance estructural para combatir este tipo de debilidades en el mercado laboral chileno. Algunos proponen incentivos financieros para quienes contraten más mujeres, pero ¿qué pasa si impulsamos una verdadera transformación cultural en torno a las responsabilidades particulares de cada persona? Cuando entendamos que hombres y mujeres están sujetos al quehacer del hogar y crianza de los hijos, se eliminarán las barreras y obstáculos que hoy mantienen la brecha tanto en la contratación femenina como en la equidad salarial.

Carolina Garafulic, Gerente General PlanOK.

Publicado en Diario Financiero.

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Radio: postventa, nuevas regulaciones y demanda inmobiliaria

En el programa La Ruta Inmobiliaria del mes de junio  participó nuestro Gerente Comercial Juan Ignacio Troncoso, junto a  Tomás Cartagena,  director ejecutivo de Best Place to Live y Francisco Domeyko, Gerente Comercial y Marketing en Maestra Inmobiliaria, para hablar sobre diferentes temas de la industria, como la postventa inmobiliaria en época de pandemia; nuevas regulaciones y cómo afectarán la demanda inmobiliaria.

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OPINIÓN: La revolución del mundo digital en la industria inmobiliaria

La transformación digital, fenómeno que se ha acelerado como resultado de la crisis actual, es una pieza clave para la industria inmobiliaria. Y en concreto, para que los prospectos puedan tener una buena atención. El correcto uso de videollamadas, recorridos virtuales y reservas en línea se imponen como prioridades que nacieron en esta coyuntura, y que van de la mano de más y mejor adopción tecnológica para el sector este año.

Los vendedores son un grupo que se ha visto especialmente impactado por este fenómeno, con menos personas asistiendo presencialmente a las salas de ventas y muchas más cotizando de manera remota.

De acuerdo a las proyecciones de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), luego de un 2020 a la baja, este 2021 se espera un alza de un 8,7% anual de la inversión en infraestructura y de un 6,9% en el caso de vivienda. La reactivación económica apalancada por el avance del proceso de vacunación se hace patente y eventos como el Week Inmobiliario, junto a otros similares,  se configuran como una gran oportunidad de vitrina para la industria, para captar potenciales nuevos clientes, donde los ejecutivos requieren contar con las herramientas adecuadas para enfrentar esta nueva forma de venta.

Durante los primeros meses de la pandemia, y de nuevo con las cuarentenas este año, el aumento de prospectos que cotizaban a través de internet generó cuellos de botella en la administración de los contactos. Y tanto vendedores como sistemas tuvimos que ponernos al día para poder hacer la gestión de contactos más eficiente. Una vez que empezó a regularse la situación, empezaron a verse algunas tendencias interesantes: ejecutivos con más habilidades para separar el polvo de la paja, procesar grandes volúmenes de contactos y discernir entre quienes estaban realmente interesados y quiénes estaban sólo viendo si habían bajado los precios de las propiedades (spoiler alert: no bajaron). Otros que se las arreglaron para ganarse la confianza de los clientes, responder todas las preguntas con una sonrisa virtual a través del teléfono o videollamada; con amabilidad y empatía lograron transmitir todos los beneficios del proyecto. Y había otros ejecutivos que tenían la capacidad de cerrar el negocio, consiguiendo que esa persona interesada viera el beneficio que buscaba y firmara la reserva o promesa.

Este 2021, las inmobiliarias se siguen adaptando y hay distintas estrategias que buscan resolver esta problemática. Algunas están enfocadas en que los recursos que tenían disponibles sean más eficientes: los vendedores multiproyecto son cada vez más frecuentes. Así, un vendedor puede atender de manera remota 2 o 3 proyectos al mismo tiempo. Y si hace falta mostrar un piloto de manera presencial se apoyan entre todos.

También existen inmobiliarias que han reenfocado la labor que hacen sus ejecutivos para que actúen más como asesores financieros, apoyando la decisión de los clientes demostrando retorno de inversión (ROI) y flujos futuros. Otras se han reorganizado con recursos externos como, call centers, que permiten realizar el primer acercamiento al cliente y así utilizar de mejor manera sus recursos propios. También hay soluciones tecnológicas que les permiten administrar ese mayor volumen de contactos, empresas que mediante correos electrónicos -administrados por un sistema con inteligencia artificial- pueden contactar varias veces al cliente para poder determinar su interés.

Todavía no está la respuesta definitiva a cómo tiene que ser el ejecutivo para esta nueva era. Pero lo que estamos viendo es un buen futuro, Salas de ventas más preparadas, con más recursos y equipos con mayor preparación a los que se les exige más y mejor para alcanzar sus metas.

Publicada por Juan Ingnacio Troncoso, Gerente Comercial PlanOK, en La Tercera.

 

 

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